房企組織架構“再造”加速 “精兵簡政”之下管理人員下沉

隨著房地產行業進入下行周期，房企在組織架構方面的調整也有所加速。

3月3日，金輝集團內部發文升級集團組織架構，其全國地方公司整合為九大城市公司，推進扁平化管理。

與此同時，去年底傳出的寶龍地產組織架構調整的消息，近日也有了新動靜。

3月4日，市場消息稱，寶龍地產進行組織架構調整。其資產管理中心增設“特殊資產部”;營銷管理中心撤銷“配套部”，配套管理職能并入“市場部”;“廣東事業部”并入“寶龍置地”;“安徽事業部”并入“事業二部”;原事業二部“武夷山項目”轉入“寶龍置地”管理;原寶龍置地“揚泰城市公司”轉入“事業二部”管理。整體來看，“縮編”意圖明顯。

事實上，虎年剛一開工，房企的組織架構“再造”工作就如火如荼展開了。

2月7日，建業集團公告稱公司將進行新一輪組織架構調整。從原來的“集團-業務集團-大區-城市公司-項目”五級管理變為“集團-城市公司/專業公司-項目公司”三級管理。

隔日，中南置地傳出組織架構調整消息，將蘇皖區域和蘇滬區域合并，成立滬蘇區域;海西區域和兩廣區域合并，成立華南區域。

2月10日，融創也宣布了調整組織架構，由此前的七大區域調為九大區域。

2月14日，祥生控股集團內部發文表示進行組織架構調整......

與粗放式發展時代策略不同，當下，越來越多房企正不斷調整組織架構，開始向管理要紅利。相關信息顯示，2021年以來，包括萬科、碧桂園、華潤置地、龍湖、世茂、新城、旭輝、中駿、陽光城、榮盛、雅居樂、佳兆業、奧園等不下20家規模型房企均進行了組織架構變革。

組織架構的變動與調整，本是企業在市場調整期的常規動作，但今年房企加入變革陣營的速度明顯加快。據中房網不完全統計，開年以來，至少已有陽光城、中南置地、世茂、中梁控股、建發房產、萬達、碧桂園、建業、融創、祥生、寶龍、富力、金輝等13家房企調整了組織架構。

“精兵簡政”之下，管理人員下沉

從上述房企組織架構的調整內容來看，除了融創是對區域分拆，進行更直接、更精細的管理外，“精兵簡政”和“管理人員下沉”是多數房企的調整的方向。

如祥生控股在此次架構調整中將原有的7大中心、3大直管部門及多個二級部門調整為董事辦、營銷管理、金融管理等9大部門，形成了7+2集團職能條線管理模式，“去中心化”特征明顯。隨著組織架構調整，祥生同時也發布了相關人事任命：常務副總裁韓波分管工程設計部、成本采購部;副總裁陳毅輝分管董事辦、營銷管理部;副總裁郭奕分管金融管理部、財務管理部;集團助理總裁李俊君分管人力行政部。

對于此次架構調整，祥生方面表示，是希望在新形勢下實現組織“一盤棋建設”，打破原有的慣性組織思路，打造更為敏捷的彈性組織，聚焦如何讓總部職能更具生產力。通過組織構架調整，實現管理鏈條高效協同的一盤棋建設，最終提升企業對市場敏感度與快速反應能力。

再如建業集團，此次實施組織架構調整，將五級管理的架構調整為了三級管理，同時撤銷原有業務集團總部，五大總部合一。

除了管理層級精簡外，在開年以來的這波組織架構調整潮中，金輝、寶龍、中南置地、碧桂園、世茂集團、陽光城、萬達、建發房產、富力地產等房企均有區域公司合并、裁撤等動作。

比如世茂，其開年就開展了架構調整，將原浙江區域公司撤銷，成立浙江地區公司，并將原下屬華中地區公司升級為獨立地區公司，原下屬浙東地區公司撤銷，項目合并進浙江地區公司。再如富力，其將西北區域和華北區域合并，成立了北方區域。

值得注意的是，碧桂園區域公司的合并動作應該是上述房企中“下手最狠”的一家，據了解，此次調整，碧桂園區域公司由原來的106個縮減至65個，一下砍掉了41個區域，調動主要集中在北方、西南、華中和東南，收縮戰略意圖顯而易見。

與此同時，組織的變動必然伴隨著人員的流動與調整，而“管理人員下沉”成為了不少房企人員調整的策略。

在2月14日，建業集團董事長胡葆森在召開的線上媒體懇談會上表示，這次調整由于管理層級和機構編制的壓縮，總部1000人要有超過一半的人要重新返回到一線，到項目上去，到城市公司去，到能聽得見炮聲的戰場上去。

此外，從祥生的組織變化來看，管理人員也有“下沉”的動作，其架構升級之后，董事辦負責人也是營銷管理部負責人。

在目前的市場環境下，“下放一批人”已經成為了組織變革的需要。

正如萬科董事長郁亮在2022年年度總結發言中所強調的，“管理人員都要全部下沉，身先士卒。現在集團已經取消了原集團合伙人的層級，所有原集團合伙人全部下沉到所在單位。如果你作為總經理不下項目現場，不親自去了解情況，只坐辦公室那是肯定是不合格。”。

成長之痛，不破不立

近年來，房地產行業宏觀政策層面不斷收緊，疊加土地、金融等紅利的減退，房企的規模和業績都受到影響。

根據克而瑞研究中心監測，2021年百強房企累計業績增速持續放緩，累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%。其中，近4成百強房企累計業績出現了同比降低的情況，銷售規模負增長的企業數量也較2020年有明顯提升。

而從銷售任務完成情況看，也遠不及歷史同期。根據中房網監測，截至2021年末，在監測的55家房企中，超過8成的房地產企業銷售未達標，僅10家房企完成了全年銷售任務。

當行業步入“黑鐵時代”，為了保持效益或是“活下去”，房企精簡組織架構，進行精細化管理將成為必然。

郁亮此前曾指出，面對市場萎縮后更加白熱化的競爭，類似投拓、產品團隊都要一盤棋建設，業務的此消彼長必然伴隨著組織的適配調整。

事實上，在多數業內人士看來，通過調整組織架構進行降本增效和戰略收縮，能夠實現快速節約成本。在變局中作出果斷調整，也能起到穩定軍心的作用。

而變革之中的痛與不易，或許置身其中的人才能深刻體會到。

正如旭輝集團CEO林峰所言，地產行業如同鷹的中年，唯有徹底變革，才能獲得新生。變革要有向死而生的勇氣，要有刮骨療傷的決心。

胡葆森亦坦言，整個行業從“資本紅利”向“管理紅利”轉變，企業為了順應發展，必須刀刃向內，先刮骨療傷、壯士斷腕。(蘇曉/文)