上半年房地產市場“房熱地冷” 部分房企以“減裝修”等方式加快出貨

近日，國家統計局官網公布了《2021年1-6月份全國房地產開發投資和銷售情況》。數據顯示，1—6月份，房地產開發企業土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%;1-6月，全國商品房銷售面積同比增速為27.7%，對比上述數據可見，今年上半年房地產市場的特點在于“房熱地冷”。

從廣州市場來看，2021年上半年為繼2017年之后的又一“調控大年”, 期間廣州兩度出臺新政，此外房貸、備案價制度、預售 證等形成“組合拳”，共同為市場降溫“擠水分”。記者發現，房企調整策略增加出貨，在6月后近郊及遠郊多個項目通過“減裝修”、“低價入市”、“讓利一口價”等方式調整售價(向備案價靠攏)，拿證出貨。

對于廣州下半年走勢分析，研究機構表示，受制于成本，在備案價格管控要求下，預計廣州下半年新貨售價穩行。

今年上半年房地產市場的特點在于“房熱地冷”

統計數據顯示，在房地產開發投資完成情況方面，1-6 月份，全國房地產開發投資 72179億元，同比增長15.0%;比2019年 1-6月份增長 17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244 億元，增長 17.0%。

“從數據上看，該指標呈現持續收窄，但仍為兩位數的特點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受記者采訪時表示，從開發投資下滑的速度比預期要大，在確保此類數據穩健的同時，要防范失速的風險。因為5月和6月單月的增速較小，在資金壓力略大的情況下，要適當關注房企的投資意愿和信心。

統計數據顯示，1-6月，全國房企土地購置面積同比增速為-11.8%。“從這個數據看，確實比預期的要差。”嚴躍進認為，這一數據反映出，房企拿地面臨很多壓力，尤其是資金面的管控和企業自身的原因，部分房企出現了不敢拿地的情緒。

統計數據還顯示，1-6月，全國商品房銷售面積同比增速為27.7%，對比上述數據可見，今年上半年房地產市場的特點在于“房熱地冷”。

“這也說明購房者和房企的預期是有分歧的。反過來看，類似交易市場中也存在一些風險，類似各類資金依然盲目進入房地產市場。”嚴躍進分析認為，1-6月，根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品房均價為10485元/平方米，漲幅為8.8%。目前已經連續五次出現了房價單月破萬現象，但漲幅基本上得到控制。“這也再次說明當前穩房價工作是積極到位的，實際過程中，要防范各類學區房等炒作。”

記者發現，針對學區房炒作的現象，多地紛紛加碼調控，降溫樓市“虛火”。例如，今年4月，北京市住建委印發的《關于進一步加強房地產市場秩序整治工作的通知》中指出，重點針對近期群眾反映強烈的機構炒作學區房、經營貸違規進入樓市、群租房治理等問題，依法從嚴懲處，形成高壓態勢，規范市場秩序。而在此之前，北京市住建委已多次在海淀、西城區等熱點學區開展樓市整治工作。

市場：有房企以“減裝修”等方式加快出貨

2021年上半年為廣州繼2017年之后的又一“調控大年”, 期間廣州兩度出臺新政，此外房貸、備案價制度、預售 證等形成“組合拳”，共同為市場降溫“擠水分”。

根據中原地產發布的《2021年上半年廣州樓市總結暨下半年展望》的報告中顯示，2021年1-6月，廣州累計成交新房61063宗,同比增加86%, 環比跌10%;市場熱度較去年下半年已有明顯下降。

記者了解到，有房企以“減裝修”等方式調整售價(向備案價靠攏)，拿證出貨。

近期，打算買房并走訪了黃埔區多個新樓盤的廣州市民吳女士發現，與此前相比，目前一手樓市需求有所降溫，“限價之下，能拿到預售證的新盤少之又少，開發商不得不以‘讓利’的方式吸引客戶，而消費者認購也顯得更為理性。”

7月初，吳女士關注的廣州市黃埔區某樓盤正式開盤，她告訴記者，盡管該樓盤售價由之前吹風的4.2萬/平方米下降至3.77萬/平方米，但精裝交付變毛坯交付，包裝修需額外支付2000元/平方米，并且需要捆綁一個19.8萬的車位銷售。

以此次推出的81平方米戶型計算，如果選擇毛坯加車位，單價大約在4萬/平方米;如果選擇精裝修加車位，實際單價則達到了4.21萬/平方米。

“看似開盤單價下跌，實際上總價變化不大。”吳女士表示，該樓盤還有另外三棟即將全部拿到預售證，樓盤銷售告訴她，限價限不住車位，下一批推新或許單價漲不了多少，捆綁銷售的車位很有可能繼續上漲。

盡管如此，吳女士還是認為當前價格對剛需來說相對友好，“如果愿意費些心思自己裝修的話，這樣的單價還能接受。”

合富研究院在《2021年上半年廣州樓市總結暨下半年展望》中分析指出，由于政府 “調控”態度堅定，6月房企調整策略增加出貨，6月后近郊及遠郊多個項目通過“減裝修”、“低價入市”、“讓利一口價”等方式調整售價(向備案價靠攏)，拿證出貨，預計下半年將有更多項目通過上述等方式向備案價靠攏。

分析認為：廣州下半年新貨售價穩行

業內專家普遍認為，國家堅持“房住不炒”的調控方針不會松懈，預計下半年樓市降溫態勢將延續，房價走勢將更加平穩。

天風證券房地產行業首席分析師陳天誠表示，下半年房地產調控將繼續深化，購房資金來源審核等措施將更加嚴格，這將對房價帶來更為明顯的降溫效果。

那么，廣州下半年新房成交將有何趨勢?中原地產認為，以目前政策把控力度保持穩定為基礎,預計下半年成交宗數將維持66000-67000宗水平，較今年上半年增加8%，較去年同期下跌2-3%。

中原地產做此判斷的原因主要有如下兩點：首先，廣州新貨供應量大。得益于近年宅地供應猛增,下半年全市新貨預計在5-6萬套左右;此外，部分上半年由于備案價制度需要協調的項目預計將陸續入市，供應充足為成交營造必要條件。其次，二手貸款難問題，將倒逼部分買家選擇新房。

合富研究院表示，受制于成本，在備案價格管控要求下，預計廣州下半年新貨售價穩行。(張露、趙方圓)