北京擬允許出租共有產權房，租金應該怎么定？

北京的共有產權住房能出租嗎，如果可以該怎么租，租金怎么定?一直以來備受關注的北京共有產權住房出租問題或將得到解答。

7月16日，北京市住建委發布《關于規范共有產權住房出租管理工作的通知(試行)》(征求意見稿)(以下簡稱征求意見稿)，首次就共有產權住房交付后的出租管理規定面向社會公開征求意見，并對共有產權房的出租流程和租金收益分配等問題進行了細化。

中國商報記者了解到，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》于2017年9月出臺，其中已提到共有產權住房出租的相關問題，如“已購共有產權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分”“購房人應在市級代持機構建立的網絡服務平臺發布房屋租賃信息，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。”但并未對具體出租細則進行詳細規定。直到將近四年后的現在，這一政策“補丁”將有望補齊。

什么情況下共有產權住房購房人可以出租住房，共有產權住房租賃在哪里辦理，租金標準怎么定，購房人的租金收入需要和代持機構分成嗎，如何確保共有產權住房租賃活動合法合規進行......這些事關共有產權住房出租的細節問題，征求意見稿都一一進行了規定。

根據征求意見稿，因家庭成員就業、子女就學等原因確需出租住房的共有產權住房購房人，應統一通過市級代持機構建立的網絡服務平臺，填報出租意向，簽訂住房出租使用協議，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，并說明出租原因。住房租賃期限原則上不超過三年。目前市級網絡平臺已基本搭建完成，正在進行數據對接和內部測試等工作，計劃在政策實施時同步上線。

那么，共有產權住房租金收益該如何分配?征求意見稿明確，共有產權住房代持機構會同同級住房城鄉建設(住房保障)部門，根據區域市場租金水平，按照就低原則，綜合確定各套型政府產權份額比例的租金定額收益。租金定額收益經市住房城鄉建設部門、市財政部門審核后實施，并在服務平臺中公布。

同時，租金定額收益實施動態調整，新(續)簽訂住房租賃合同的，代持機構按照新標準收取租金收益。租賃合同期內，每三年代持機構可調整一次租金定額收益。

如果未經代持機構同意，購房家庭不得擅自出租住房，商業網站、房產中介等不得提供相關服務。購房人違反規定且拒不改正的，代持機構可暫停辦理該套住房的回購和上市手續。

北京市住建委表示，截至今年6月底，全市已供應共有產權住房項目77個、可提供房源約7.9萬套，部分項目已陸續入住。在實際工作中，有群眾反映由于子女上學、就近上班等原因，部分已入住項目購房人存在住房出租實際需要，希望明確細化共有產權住房出租流程和收益繳納路徑。本次公開征求意見，就是為進一步規范共有產權住房出租行為。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中國商報記者表示，征求意見稿擬對共有產權房的出租條件、流程及要求進行規范，建立服務平臺并形成“閉環管理”，并允許委托房地產經紀機構代理，在充分發揮共有產權房保障功能的同時，有利于優化對其的出租管理;其次，最大限度保障了共有產權房業主的租金收益，政府代持機構根據市場化租金水平，按照“就低原則”確定租金定額收益，業主則可以獲得更多的租金收入;第三，能夠增加租賃房源擴大住房保障的群體范圍，對于業主租金低于標準的，政府代持機構歸集為其他保障性住房，為其他無房困難群體提供住房。此外，征求意見稿還明確了相應的監管措施，用以防范各類投機行為，有利于確保共有產權房能夠規范出租，落實其住房保障功能。

許小樂還表示，發展共有產權住房與保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人住房困難的重要舉措，上述規定如若正式出臺，共有產權房便形成了從土地出讓、開發建設以及房屋購買、出租及轉讓的全周期管理體系，有利于充分發揮共有產權房的住房保障功能。

(王立芳)