房地產市場調控從嚴已成定局 房企高周轉時代一去不復返

7月30日，中共中央政治局召開會議，再次強調了“房住不炒”的定位，而此前一天，住建部還約談了五個城市，國家對房地產市場的調控持續收緊。業內人士分析，房地產市場調控從嚴已成定局，房企高周轉時代一去不復返。

中央再次發話強調“房住不炒” 房地產調控不斷升級

7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。

實際上，近來，中央對房地產市場調控不斷加碼。7月22日，國務院加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議重申了堅持“房住不炒”定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，為下半年房地產政策調控明確定調。

7月23日，住建部等八部門聯合發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》。

7月29日，住建部副部長倪虹約談寧夏省銀川市、江蘇省徐州市、浙江省金華市、福建省泉州市、廣東省惠州市五個城市政府負責人，要求堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，切實履行城市主體責任，針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。

調控重點轉向二手房市場 利好租賃市場發展

值得注意的是，房地產市場調控重點已從新房市場轉向二手房市場。從今年2月深圳市率先提出“二手房指導價”后，不少城市效仿，寧波市、成都市、西安市、浙江省紹興市和江蘇省無錫市都對外宣布推行二手房參考價制度。

業內人士分析，政策最大的殺傷力不在于二手房限價，而在于通過限價進行限貸。銀行一律按照指導價進行放款，這就相當于變相提高了首付，對于樓市的影響顯而易見。

諸葛找房數據研究中心相關負責人對中國商報記者表示，房地產市場調控政策已經對“沒抓手、沒工具、主體難以監管”的二手房市場出手了，這將更加精準打擊投機炒房者。過去，炒房最重要的工具就是銀行貸款的“杠桿”，現在可以大大降低預期，遏制炒房者加杠桿，從而將資金從市場抽離。

此外，7月30日的中央政治局會議強調加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。對此，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜對中國商報記者表示，去年以來中央一直在強調持續穩步推進租賃住房建設，幫助解決新市民、青年人的居住問題，今年7月國務院印發《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》。預計重點城市租賃住房用地供應量將逐步加大，相關稅收優惠的支持力度亦將有所加大，將加快租賃住房建設推進進程。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也對中國商報記者表示，租賃住房市場將迎來政策紅利期，預計后期在土地供應、稅收等角度將有進一步扶持政策出臺，利好住房租賃企業發展。此外，當前傳統房企面臨融資難、資金壓力大等困難，租賃市場的支持政策利于吸引傳統房企布局租賃市場、加快業務轉型，進一步降低房企的資金風險。

調控從嚴已成定局 房企高周轉時代將一去不復返

近日，房企拍地也遭遇了限購，拿地金額不得超年銷售額的40%。實際上，在“三線四檔”和“雙集中”等政策下，房地產行業正在進入管理紅利時代。

萬科集團董事會主席郁亮此前就曾表示：“今年可以說是行業管理紅利時代的元年，大家都在感嘆掙錢不容易了，房地產行業邏輯變了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了，不再能賺大錢、快錢了，但可以賺慢錢、長錢和老實錢。”

中原地產研究中心統計數據顯示，今年以來，全國房地產領域累計調控超過320次，其中中央各部門的調控政策高達47次，而去年同期只有30次左右。

諸葛找房數據研究中心認為，房地產市場調控從嚴已成定局。今后，房企拿地金額要受到賣房業績的限制，過去靠滾雪球的金融玩法或許很難行得通。實際上，國家對房地產調控政策意圖非常明顯，就是要限制房企激進盲目拿地，防止其瘋狂加杠桿。這對房企過去的操作是一個極大地糾偏，未來房企不能再靠高負債高周轉過日子了。‍(記者 周子荑)