2021北京土拍正式收官 不同城市土拍熱度正進一步分化

12月27日，北京2021年集中供地迎來收官之戰，中建智地、龍湖、金茂三家房企，現場競逐房山區拱辰街道地塊。

據悉，該地塊位于房山大學城板塊，距離良鄉大學城地鐵西站約400米，起拍價16.2億元，地價上限18.6億元，須配建11400平方米保障房。現場競價達到上限后，將轉為競報“現房銷售”面積，若競到上限面積，轉入競高標準方案。

競拍開始后，中建智地率出價，龍湖隨后跟進，金茂按兵不動。接近地價上限時，中建智地與龍湖加快節奏，隨后在第28輪，中建智地以18.63億觸及價格上限。不過，轉入競現房銷售面積環節后，無人舉牌，于是地塊被中建智地以18.6億拿下，溢價率15%。

至此，北京第三輪集中供地畫上句號，11宗地共收金281.51億元，其中8宗地底價成交，2宗地以線上最高報價成交，1宗地線下溢價成交，另有2宗地流拍。加上第一、第二輪供地，2021年北京在三輪集中供地中共收金約1905億元。

回望這一年，北京首次試水集中供地，市場熱度也經歷了過山車般的行情。

5月11日，北京第一輪集中供地結束，放上貨架的30宗地塊共攬金1110億元。彼時，土拍規則剛迎來巨變，房企心態有一定的恐慌與不確定性，紛紛出手拿地。數據顯示，有超過50個開發商和200余個主體參與競爭，保證金便超過1500億元。

參拍房企中，有包括華潤、保利、中海、中糧等央企國企，還包括萬科、融創、綠城、碧桂園等頭部房企，也有城建、天恒、首開在內的“地頭蛇”。

但是，土拍行進到第二輪，北京市場熱度大幅下降。9月下旬，北京二批次共掛出43宗土地，但26宗土地無房企報名，其余17宗土地中有5宗地塊底價成交，11宗地塊溢價成交，平均溢價率5.64%，共攬金513.45億元，央企國企是拿地主力。

到年末第三輪，北京供地規模較此前大幅縮小，雖然未出現大幅流拍的現象，但房企態度也極為謹慎，杭州土拍那樣的回暖局面未在此上演。

12月24日，北京市第三批次商品住宅用地掛牌報價截止，根據報名及報價情況，有9宗地當日成交，2宗地流拍，另外1宗地進入現場競價環節。

官方消息顯示，本批次僅一宗朝陽區管莊鄉GZGJC-02地塊無企業報名，最終流拍。另一宗豐臺區王佐鎮青龍湖C地塊因參加競買的企業不具有房地產開發資質，不符合競買資格，且無其他企業報名，導致地塊流拍。

底價成交的地塊中，尤以京投公司、京投置地聯合體最為大手筆，包攬朝陽東壩三宗地塊，總價175.3億元。這三宗地是本次土拍的重點地塊，首次探索“期地”(先出讓，根據軌道交通工程進度，1-2年內交地)出讓模式，可提前鎖定未來區域房價、地價水平。

同樣熱門的朝陽勁松街道地塊，被葛洲壩集團以底價11.4億元斬獲。該地塊的出讓也頗具戲劇性，報名環節本來有保利的身影，且計劃轉入27日的現場競價環節，但最終保利退出，直接由葛洲壩以11.4億元底價競得，住宅部分需要全部現房銷售。

此外，龍湖、京能聯合體以20.8億元底價，獲取朝陽管莊03地塊;中建京西建設以底價3.9億元摘得延慶地塊;北京大興賓館有限責任公司以底價4.26億元，摘得大興黃村旅館用地;首開、住總、旭輝、密云城投聯合體，以底價20.7億元摘得密云地塊。

同樣具有戲劇性的是，門頭溝兩宗地的競爭。本來，這兩宗地由電建、金地、招商、金茂四家房企競拍，但因無人遞交線下競買申請，最終以線上最高報價被金地、金茂競得。

總體而言，北京第三輪土拍遠不及年初時火熱，地塊底價成交成為主流，曾經現場角逐、拍到后歡呼的場面，已經成為遙遠的歷史。在土地市場整體下行的趨勢中，房企在京投資態度也更趨理性。不過，相較于第二輪的冰點局面，目前市場情緒有所修復。

值得注意的是，放在全國第三輪集中供地中，北京的市場熱度遠不及杭州等城市。

中信證券分析師認為，杭州是一二手房價價差很大的城市，一手限價的小幅上行，可以確保銷售速度，也會增加土地出讓的吸引力。高限價差的城市，也意味著該城市的盈利模型高度確定，受市場下行影響很小，即市場價很難沖擊新房定價。

克而瑞研究中心則表示，目前，不同城市的土拍熱度正進一步分化，其中杭州市場熱度表現不俗。“盡管政策有所寬松，但市場下行疊加融資收緊等因素仍是房企懸頂之劍，投資謹慎的預期不會大幅扭轉，城市間分化仍將進一步加劇。”(孫夢凡)