廈門出臺(tái)商品房預(yù)售管理新規(guī) 啟用“先留后用”監(jiān)管模式

近日，廈門市發(fā)布商品房預(yù)售管理規(guī)定，新規(guī)將自2022年4月1日起施行。同時(shí)，2014年1月1日施行的《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)(廈門市人民政府令第155號(hào))廢止。本次《規(guī)定》修改的內(nèi)容主要在部門職責(zé)、預(yù)售管理、預(yù)售資金監(jiān)管問題等方面。

具體來看，關(guān)于部門職責(zé)方面，為了理順機(jī)構(gòu)改革后的商品房預(yù)售監(jiān)管職責(zé)，《規(guī)定》一是明確市住房管理部門作為預(yù)售主管部門，負(fù)責(zé)廈門市商品房預(yù)售管理工作;二是將承擔(dān)預(yù)售管理具體事務(wù)的“登記機(jī)構(gòu)”修改為“市政府確定的機(jī)構(gòu)”，既為目前市不動(dòng)產(chǎn)登記中心承接相關(guān)事務(wù)性工作提供法律依據(jù)，也為下一步機(jī)構(gòu)改革預(yù)留制度空間。

在關(guān)于預(yù)售管理方面，為了進(jìn)一步增強(qiáng)廈門市商品房預(yù)售政策的靈活性，《規(guī)定》授權(quán)預(yù)售主管部門可以根據(jù)裝配式建筑業(yè)發(fā)展、安置型商品房建設(shè)以及特殊時(shí)期預(yù)售政策調(diào)整的需要，對作為預(yù)售條件之一的項(xiàng)目工程形象進(jìn)度做更大幅度的調(diào)整，在報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

同時(shí)，為了更好地保護(hù)預(yù)購人知情權(quán)，《規(guī)定》進(jìn)一步完善商品房預(yù)售信息公開制度：一是明確預(yù)售項(xiàng)目容積率或者戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)書面通知有利害關(guān)系的預(yù)購人;二是明確預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)制定預(yù)售現(xiàn)場公開的具體規(guī)定，并建立和完善預(yù)售項(xiàng)目信息系統(tǒng)，提供預(yù)售信息查詢服務(wù)。

此外，為了更好地維護(hù)預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益，《規(guī)定》刪除了原規(guī)定中與《民法典》規(guī)定不一致的內(nèi)容，例如預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)通過登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站簽訂商品房買賣合同、帶抵押的商品房轉(zhuǎn)讓合同備案應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人出具的放行證明或抵押權(quán)注銷證明等，并以完善備案制度為著力點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售合同的管理：一是明確預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng);二是明確預(yù)售人和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同，并在30日內(nèi)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案，合同解除的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理注銷備案;三是為增強(qiáng)備案制度的約束力，新增了對預(yù)售人未備案行為的行政處罰。

在關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管問題方面，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管是確保預(yù)售項(xiàng)目能夠順利竣工的重要管理措施，是此次修改的重要內(nèi)容之一。原有的預(yù)售資金監(jiān)管采用以工程造價(jià)的120%設(shè)定監(jiān)管額度，并根據(jù)工程形象進(jìn)度確定可使用監(jiān)管額度的“先用后留”模式。為了更好地促進(jìn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和推盤銷售，也更加便于監(jiān)管，《規(guī)定》修改為“先留后用”的監(jiān)管模式：一是明確預(yù)購人支付的全部購房款均為預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管;二是明確在項(xiàng)目竣工前，預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付項(xiàng)目建設(shè)所必要的費(fèi)用;三是明確根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目工程造價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)金核定預(yù)售資金監(jiān)管的初始留存資金額度，并根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度確定后續(xù)留存資金額度;四是為增強(qiáng)監(jiān)管政策的靈活性，授權(quán)預(yù)售主管部門制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體辦法，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施;五是為了增強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的剛性約束，新增了對違反規(guī)定未將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶行為的行政處罰。

同時(shí)，《規(guī)定》還對預(yù)售資金監(jiān)管變更與撤銷、留存資金額度調(diào)整、預(yù)售資金的定期核查等作出了規(guī)定。

此外，為了進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售人的預(yù)售行為，《規(guī)定》還新增了對違反本規(guī)定禁止性行為的處罰條款。預(yù)售人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未向預(yù)購人公開規(guī)定事項(xiàng)的，由預(yù)售主管部門責(zé)令限期改正，予以通報(bào)批評，并可處10000元以上30000元以下罰款，記入信用檔案。