樓市下半年調控總基調不變 供地規則或推廣北京模式

7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。本次會議為下半年房地產市場的走向定調，再次強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展，加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。

樓市調控總基調不變

今年以來，中央就房地產市場調控密集發聲，嚴格落實“房住不炒”的政策主基調。

據統計，截至目前，2021年全國房地產市場總計發布調控文件超過320部，其中中央各部門發布有關調控文件已達46部。傳遞的政策導向十分明確：樓市調控總基調不變，堅持“房住不炒”、落實“三穩”、促進發展。

1月6日，住建部部長王蒙徽強調，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。

3月5日，政府工作報告提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

4月30日，中央政治局會議召開，會議強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，并首次提出防止以學區房等名義炒作房價。

7月22日，國務院加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視會議召開，重申堅持“房住不炒”定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期房地產長效機制。會議還首次提出，要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

7月23日，住建部聯合8部門發布持續整治規范房地產市場秩序的通知，其中明確，因城施策突出整治重點，包括房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四大方面，管控更加趨于全面。

7月30日，中共中央政治局會議再提“房住不炒”，釋放出不把房地產作為短期刺激經濟手段、堅定不移全面落實房地產長效機制的鮮明信號。

諸葛找房分析師劉光宇對《中國消費者報》記者表示，雖然這次中共中央政治局會議再次強調非同小可，意在調控風向更嚴，未來的調控內容可能會更豐富。“無論是調控方向，還是買房賣房，包括地方城市對房地產行業的態度以及開發商應該何去何從，其實都基本上有了定局，房地產市場的調控邏輯已經非常清晰。”

供地規則或推廣北京模式

土拍政策的調控也是房地產調控的重要方向，穩地價是穩房價、穩預期的基礎。

集中供地政策可以說是今年土地市場最大的變革。為保障充足的土地供應，降低土地市場熱度，今年2月，國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件，要求北上廣深、南京、武漢等22個重點城市住宅用地實現“兩集中”。

截至6月底，首批集中供地落幕，從結果來看，大部分土地市場的火熱并沒有得到根本抑制，資金實力雄厚的全國性房企及本地國企依然拿地兇猛。

華泰證券分析師指出，局部土地市場熱度過高不利于穩房價、穩預期的形成，這是本輪監管層對土拍政策予以關注的主要原因。

為此，住建部提出要著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

合碩機構分析師郭毅向《中國消費者報》記者介紹，土拍規則是影響集中供地成效的重要因素。作為“學習樣本”的北京，因在土拍中采用“限地價、控房價、競配建、競設計方案”的規則，首批集中供地調控到位，30宗宅地平均溢價率約為6%，較2020年下降了9個百分點。

克而瑞研究中心分析師房玲對《中國消費者報》記者表示，未來集中供地城市名單有望進一步擴容，且更多城市或將參照北京市的做法出臺集中供地細則。具體而言，主要有五大優化方向：一是加強購地資格及資金審查，未來將進一步規范購地資金來源，壓縮開發前融資空間，引導房企去杠桿;二是嚴控土拍溢價率上限，如北京要求不超過15%;三是限“馬甲”公司違規拿地;四是房地聯動限價趨嚴;五是競品質成為發展方向。

租賃行業迎來多項利好政策

今年以來，租賃行業“好消息”不斷。政府工作報告明確提出增加保障性租賃住房供給;供地“兩集中”新政明確要求重點城市在年度供地計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于住宅用地10%，切實加大土地供應，通過增加供應為租賃市場發展提供動能。

6月18日國務院常務會議提出，自10月1日起，租賃企業向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業單位向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%征收房產稅，為住房租賃企業“降稅減負”。

7月2日《關于加快發展保障性租賃住房的意見》出臺，引起整個租賃行業高度關注，從基礎制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面支持保障性租賃住房的發展。同時，租賃住房REITs開閘，租賃住房行業發展將迎來新氣象與新機會。

7月30日中共中央政治局會議要求加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。目前已有多部重磅文件都頻頻提及要大力發展租賃住房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《中國消費者報》記者采訪時表示：“可以說在政府進一步強化對租賃行業重視度的紅利下，租賃行業迎來了發展的最好時代，未來租賃市場也將更加完善和規范。”(記者孫蔚)