70城商品住宅價格持續降溫 二手房整體價格處于下行通道

12月15日，國家統計局發布了2021年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，整體來看，商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析認為，11月房價整體延續回落態勢主要有兩個原因，一方面是當前市場成交熱度仍處底部調整期，買方話語權較強;另一方面，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購房需求活躍度有所恢復，在此背景下供給端為了在年底前盡快將房源售出而下調售價，如二手房業主中降價行為增多，房企前期降價促銷等。

同樣，針對統計局的最新數據，58安居客房產研究院分院院長張波表示，11月市場的降溫態勢依然在延續，新房僅一線城市環比持平，其余均不同程度出現下降，而二手房下降則表現得更為全面。這也是今年以來樓市降價程度較為明顯的一個月份。也預示著市場已逐步接近底部，政策的收縮空間已趨窄，部分城市和地區的放松性政策會不斷顯現，以推進房地產平穩發展。但預計下行的態勢不會在12月出現急轉，春節前的市場仍將保持降溫態勢，但降溫的幅度預計會逐步收窄。

二手房整體價格也繼續處于下行通道。據國家統計局數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同;二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

許小樂分析表示，杭州、上海、北京等少數大中城市二手房價跌幅率先收窄。主要原因是大中城市住房市場置換比例高，10月、11月信貸環境改善促使換房鏈條流動起來，市場成交量出現筑底跡象，市場預期有所改善，帶動房價跌幅收窄。跌幅繼續擴大的城市以弱二線及三四線城市為主。這類城市購房需求整體支撐較弱，市場預期的筑底和改善需要更長的時間。

此外，貝殼研究院數據顯示，50城10-11月二手房成交量持續回升來看，市場筑底跡象顯現。根據“量在價先”的基本規律，量的初步筑底將為后期價格止降打下基礎。在預期方面，12月以來貝殼50城二手房景氣度指數有止降改善的信號，其中長三角、珠三角區域重點城市預期改善相對更明顯。許小樂也預計后期房價跌幅將逐步收窄。

同日，國家統計局還公布了2021年1-11月全國房地產開發投資和銷售情況。1-11月全國商品房銷售面積158131萬平方米，同比增速為4.8%，商品房銷售額為161667億元，同比增速為8.5%，商品房累計均價為10224元/平方米，同比增速為3.5%，商品住宅走勢與商品房保持一致，11月商品住宅當月成交均價為9967元/平方米，環比上漲0.1%，打破連續三個月的下滑趨勢。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，11月商品住宅當月成交均價環比止跌，主要是由于信貸環境的改善。

從政策動向來看，據貝殼研究院觀察，近期成都、西安、珠海、南通等地分別從限購、預售資金監管以及人才購房補貼等方面出臺監管措施，緩解房企資金壓力的同時鼓勵購房需求，提振市場信心。

從近期金融環境看，據貝殼研究院觀察，11月主要城市房貸利率連續兩個月下行，放款周期經歷了6個月的持續拉長后首次縮短，這符合央行“維護房地產市場平穩健康發展、維護住房消費者合法權益”的要求，這將起到穩預期的作用，向市場釋放一定的積極信號。

此外，1-11月房地產開發投資額為137314億元，同比增速為6%，年內增速持續收窄。其中，新開工面積增速持續下行為拉動開發投資額增速下行的主因。竣工面積同比增速保持高位回落的走勢，但11月竣工面積同比增速環比保持穩定，年底開發商加快完工促回款，竣工面積將有所提升。從房企融資情況來看，11月單月境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%。潘浩也表示，房企融資環境得到改善，或將對開發投資增速起到積極的拉動作用。

此外，11月購房預期平穩恢復，個人按揭貸款同比增速為年內首次回調。1-11月房企到位資金為183362億元，同比增長7.2%。分項來看，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款以及個人按揭貸款同比增速分別為-10.8%、-41.7%、4.8%、17%以及9.8%，其中個人按揭貸款同比增速為年內首次回調，相較上月提升0.1個百分點。(記者 門庭婷)